置业购房流程
一、签订认购书
选好了房，开发商的资质也没有问题了，于是双方要确立买卖房屋的意向了。认购书是为了确定一个购房者的意向，约定在一定时间内购房者与开发商签订购房合同，而开发商在这段时间里必须为购房者保留房号。
从法律上来说，认购不是买房的法定前奏，合同也不是认购的必然结果。买方只能保证购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同。为此，买方应该注意审查开发商所提供的认购书，看其中是否有不利于自己的条款比如“××天之内，买受人不能签订购房合同的，订金不予退还。”那么，究竟是什么原因导致购房合同无法签订，并没有说清楚，如果因为开发商方面的原因导致的，这个责任还是由购房者来承担，就叫合同显失公平，这个认购条款购房者应予以拒绝。
二、商业性贷款
何谓按揭
个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)
商业性个人住房贷款流程
借款人在银行填写申请表请信贷员初审，符合申请资格的给于开具《审查通知单》。
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将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。
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由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份以及资信状况作评价，收取相关费用。
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到银行柜台购买房屋保险，并一次性交齐房屋保险费用。
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银行对贷款申请人的资信材料进行复审。
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复审通过后，由律师安排与贷款申请人分别签订《个人住房贷款借款合同》、担保合同、委托转账副款授权书及其他法律文件，开立个人住房贷款专用帐户。律师负责对所签署的法律文件进行复审。
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银行签署发放借款合同及其他材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。
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借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。
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借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明材料。
商业性贷相关费用
1、 律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；
2、 保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。
3、 印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；
4、 银行开户费：人民币10元，由银行收取。
提前还贷如何办理
目前，个人住房公积金贷款、建设银行等部分商业性个人住房贷款已推出了允许借款人改变还款计划、提前偿还部分或全部贷款的业务。然而因为提前偿还贷款、特别是提前偿还部分贷款，需要对原借款合同中三方约定的借款期限、贷款余额等内容重新修正与计算，在操作上有一定的复杂性，借款人需了解和掌握下列的一些要求与规定：
一、借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；
二、贷款机构为严格贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上、以万为单位的整数。
三、借款人提前还贷一般需提前15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还贷本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请(公积金贷款向住房资金管理部门提出申请，银行商业性住房贷款则向贷款银行提出申请)，并须经其审核同意；
四、借款人在当月仍需偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部份住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式(一般为"等额本息还款法"、"等本不等息还款法"等)，以"先息后本，每月等额减少，缩短还款期限"的计算原理，重新计算提前偿还部份贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印"每月还贷本金利息表"，重新与借款人签订"借款变更合同"。无论是提前偿还部份贷款、或是提前偿还全部贷款，借款人均须在贷款机构规定的时间内到银行办理提前还贷划款。
还有值得一提的事是，提前偿还全部贷款可到保险公司退还提前期内保费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。
提前还清贷款退还保险费，需根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保变费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费＝已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
还款期内利率变化时还款额的计算
根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计息；对于一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。调整的计算原则是将未归还的后期款项按原利率折现，再以调整后的利率重新计算月还款额。
例如：
申请贷款10万元，贷款期为10年，现行利率为5.58%。月还款额为1089.23元。
在还款6年3个月后，假设国家调整个人住房贷款利率为6.0%(5年以内)、6.5%(5年以上)，则当年余下的9个月仍执行合同利率5.58%，从第8年开始，按10年期的利率6.5%重新计算月还款额。
计算方法如下：
将余下的36期月还款额1089.23元按5.58%的年利率折现：(计算月均还款额的逆运算)
1089.23*((1+5.58%/12)36 -1)/((5.58%/12)*(1+5.58%/12)36)=36029.04元。
再将36029.04元未还贷款总额按照新利率6.5%重新计算月还款额为：
36029.04*((6.5%/12)*(1+6.5%/12)36)/((1+6.5%/12)36 -1)= 1104.25元。
即根据利率的调整，从第8年起，每月的还款额由原来的1089.23元增加到1104.25元。
三、公积金贷款
何谓住房公积金
个人住房公积金贷款为政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。
住房公积金制度的建立，大大推动了我国城镇住房制度改革的进程。为进一步推动住房商品化、社会化的进程，今后住房公积金发放的主要对象要由住房开发公司转向普通居民。正是在这种背景下，《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》开始实施。只要是住房公积金交存人或汇交单位的离退休职工，需要在本市购买自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房资金管理中心申请住房担保委托贷款。
公积金贷款提交材料
1、 本人户口本、身份证或其他有效居留证明；
2、 购房合同或意向书等有关证明文件；
3、 借款人所在单位同意贷款的证明；
4、 住房资金管理中心要求提供的其他材料。
公积金贷款相关费用
1、律师费：一般为申请贷款额的3‰，由律师事务所收取；
2、评估费：房屋总价在100万元以下，按总价的5‰收取。(详见评估收费标准)
3、保险费：为房价总额*费用系数(详见房屋保险费用系数)*贷款年限，申请人一次交清，由保险公司收取。
4、印花税：申请贷款额的0.05%，由税务局收取；
5、银行开户费：人民币10元，由银行收取。
公积金个人住房贷款还款方式
1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式：
计算公式如下：
到期一次还本付息额=贷款本金×(1+年利率(%))(贷款期为一年)
到期一次还本付息额=贷款本金×(1+月利率(‰)×贷款期(月))(贷款期不到一年)
其中：月利率=年利率÷12
如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
10000元×(1+(4.14%÷12月)×7月)=10241.5元
2.贷款期一年以上，采用月均还款(等额本息还款)
计算公式如下：
每月等额还本付息额=贷款本金×
其中：还款期数=贷款年限×12
如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为：
月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180
200000×
=1642.66元
即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。
4.还有等额本金还款、宽限期还款等方式。
如何查询住房公积金余额
住房公积金对帐单是职工交存住房公积金的有效凭证，上面记录了住房公积金的余额。通过查看对帐单，职工可以对自己拥有的住房公积金额心中有数。现在的情况是，公积金对帐单只发放到单位的手里，职工个人很少能拿到。很多人对自己究竟有多少住房公积金余额心里并不清楚。知道你交了多少公积金吗？
单位定期取对帐单
按国家规定，每年的6月30日为公积金存款结息日。截止到8月31日以前，住房资金管理中心或代理归集的银行要向汇交公积金的单位发放住房公积金对帐单。公积金的汇交单位，到住房公积金登记专柜领取本单位职工住房公积金对帐单。北京市至今没有硬性规定，单位领取了对帐单后可以发放到个人手里，也可以不发放。
职工可查询对帐单
职工有权了解自己住房公积金缴存的情况，充分了解关于月纳额、何时支取过、现在的余额等住房公积金缴存情况的信息，既有利于职工安排公积金贷款买房事宜，又可以监督单位是否为自己按月足额缴纳住房公积金。目前，有意查询余额的职工主要可以通过两种途径查询。一是，通过每年仅仅领取一次的公积金结息对帐单；二是，有些单位在银行为职工个人专门开立了住房公积金帐户，职工可以凭借银行发放的“储蓄卡”，如建行的“龙卡”查询余额。每年发放一次的结息对帐单很难满足职工随时查询的需要。用“龙卡”的查询方法，还是比较方便的。但是这种通过银行“储蓄卡”查询的方式还没有普及到每个单位。
余额查询卡方案将出台
对于那些既没有领到公积金对帐单又没有在银行开立专门帐户的职工来说，查询仍十分不便。市住房资金管理中心的负责人表示，中心正在积极研究解决方案。一项发放“公积金余额查询卡”的方案正在筹划中。届时，每位在住房资金管理中心缴存住房公积金的有帐户的职工，都将领到一张“公积金余额查询卡”。这种IC卡式的余额查询卡可以通过帐户密码的输入，在指定的机器上随时查询帐户上的余额，也可以按照查询人的要求打印出来。
住房公积金贷款操作实例
在购房散户时代到来时，银行按揭与公积金贷款是大多数买房人首选的购房资金来源，于是经常遇到一些买房人询问住房公积金如何办理，手续是否繁琐？日前，记者亲历了办理公积金贷款的整个过程，其实，公积金贷款较之以前在程序上又简化了许多，在半个月的时间内，记者顺利地办完了所有手续，希望这一过程能给购房人一些帮助。
