今天网红妹看到这样一个新闻
南京限购首日，离婚人数激增。
对于离婚买房这种事情小编是不认同的，但也能够理解这是在疯狂的楼市下人们的无奈之举。
大家对房子趋之若鹜，那到底买房比不买房好在哪里？今天从投资回报率这个角度给大家算算。
投资回报率是啥？
以上这些不能说是错的，但都过于片面，通俗来讲，投资回报率就是在一定周期内，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，简单的理解就是资金投入后收益的利率是多少。
所以，就目前而言，房产的投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率，另一种是称为增值投资回报率。
另一方面，根据买房方式的不同，房产投资回报率的算法也不尽相同，为方便计算，我们将买房方式分为以下三种情况：
1、全款购买，现金投资回报率；
2、全款购买，增值投资回报率；
3、首付3成，有房贷情况下的现金投资回报率和增值投资回报率。
我们以目前北京最火的通州地区房产为例，来别计算下三种情况下的投资回报率。
根据中国指数研究院的数据显示，通州目前的房产均价为37300元/平，如果是一套临近地铁，面积在80平左右的两居室，租金大约为4000元/月(物业、取暖等费用)。
全款购买，现金投资回报率
租金总收入=4000*12=48000元
现金投资回报率=48000÷(37300*80)=1.61%
通过计算，我们可以看到，此时的收益率仅比银行一年定期存款利率1.5%略高一点，而且是在我们没有计算诸如物业费、取暖费等其他租房的成本下，实际的现金投资回报率很可能比银行的一年定期存款利率还要低。所以，仅仅从现金投资回报率上讲，用300万元买一个房子出租，不见得比将300万元存入银行的投资回报率高。
全款购买，增值投资回报率
如果我们以7月份的数据为准，可以看到北京房价同比上涨22.7%，假设未来一年北京房价仍然可以达到这个上涨速度。
那么这套房产的增值收入=(37300*80)*22.7%=677368元
投资回报率=(租金净收入+增值收入)/投入资金=(48000+677368)/2984000=24.3%
在这种情况下，比起存入银行或者购买一般理财产品，就已经高出很多了。不过需要注意的是，增值收入部分的回报只有当卖房变现的时候才能体现出来，并不会通过直观的数字显示出来。
首付3成，有房贷
近300万房款，首付3成，贷款7成，需要首付90万，算上过户、税费等其他费用，首付需要100万，贷款210万。按目前银行30年的商业贷款利率4.9%，在此基础上打个85折，那就是4.165%。采用等额本息的还款方式。
每月付给银行(本金和利息)10233元，一年支付银行122796元，其中利息约86841元，本金35955元。
现金投资回报率
全年租金净收入48000元，全年支付银行贷款122796元，每年要付息86841元，首付100万元
投资回报率=(租金收入-付息费用)/首付款一年本金=(48000-86841)/1035955=-3.7%
在这种情况下，并不会产生现金收入，反而需要倒贴钱去还房贷。
增值投资回报率
假设这套房一年内增值与第二种买房情况下的增值速度一样，那么，增值收入=2984000*22.7%=677368元
投资回报率=(增值收入-付息费用)/首付款一年本金=(677368+48000-86841)/1035955=61.6%。
从结果上看61.6%的回报率简直是高的吓人，但是与前文一样，增值收入的部分是需要卖出去才能拿到钱的。而且一年以内买卖房屋是需要缴纳高额的税费，就目前房价涨势而言，应该不会有太多人考虑出手卖房的吧。
当然，对于那些仍打算出手的人我们还可以来计算一下，受营改增的影响，买房一年后出售需要缴纳的税费约8万元。
投资回报率=(增值收入+出租收入-付息费用-税费)/首付款一年本金=(677368+48000-86841-80000)/1035955=54%
虽然想比于之前要低很多，但受目前房价大涨的影响，一年内的房产投资回报率还是很高，这也就难怪有很多人感慨“辛辛苦苦工作一辈子，还不如一套房子一年赚的多”！
当然，这种投资回报率的计算是建立在理论基础上的，其中一些情况需要把房子卖掉后才能获得收入。而且这种房价暴涨的情况大多出现在一线城市及部分二线城市，并不代表全国都是这样，所以大家在买房之前还是考虑清楚再做决定。
（以上内容来源于网络，以上数据分析建立在理论上，仅供参考。一切还是以现实情况考虑，如有误或侵权，请联系小编修改）
联系电话：400-993-0728
（以上内容来源于网络，以上数据分析建立在理论上，仅供参考。一切还是以现实情况考虑，如有误或侵权，请联系小编修改）
联系电话：400-993-0728
